Ринок землі є основою економіки багатьох європейських країн уже кілька століть, адже приватне право на землю дає змогу громадянам відчувати себе вільніше і самим вирішувати свою долю. Тривала окупація України Радянським Союзом, «розкуркулення», репресії та Голодомор позбавили українців права на приватну власність. Відновлення справедливості розпочалося ще в 1990-х, але було обмежене колом «своїх». Лише після Революції гідності в Україні почалися реформи, спрямовані на зменшення частки державної власності в економіці.
Закон про відкриття ринку землі, ухвалений у 2020 році, нарешті дозволив громадянам інвестувати в сільськогосподарську землю та заробляти на цьому, а також купувати її для власного господарства та фермерства. Попри спекуляції політичних сил і маніпулятивні заяви про те, що українську землю викуплять іноземці, цього не сталося.
І через пандемію COVID-19, що призвела до зниження економічної активності, і через російське повномасштабне вторгнення, яке зменшило кількість інвестицій, і через запобіжники в законі, які надають пріоритетне право на купівлю користувачам земельних ділянок чи нерухомості, ринок землі поки сповна не розкрив свого потенціалу. На його активність впливає і зменшення інвестицій — як внутрішніх, так і зовнішніх. Величезна частина територій через військові дії на невідомий час «випала» із земельного банку — а це плодючі території Півдня України. Оброблення землі недалеко від лінії фронту небезпечне, а надто й мало хто наважиться купувати землю за 50–100 кілометрів від лінії бойового зіткнення.
Texty.org.ua дослідили, як відбувається продаж землі через систему «Прозорро.Продажі» та яку користь це може дати державі. Аналітика містить дані з вересня 2021 по травень 2024 року та включає процедури продажу та продажу з переважним правом, без окремої інформації про продаж арештованих земель.
Міністерство цифрової трансформації дбає про якість оприлюднення відкритих даних і підтримує їхнє практичне використання для досліджень. Дослідження підготовлене виданням Texty.org.ua у партнерстві з Міністерством цифрової трансформації, та АТ «Прозорро.Продажі» за сприяння проєкту «Підтримка цифрової трансформації», що фінансується USAID і UK Dev. Партнер проєкту — Фонд Східна Європа.
Створення цієї публікації стало можливим завдяки щедрій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Зміст є виключною відповідальністю ГО «Агенція журналістики даних» (видання Texty.org.ua) та не обов’язково відображає погляди USAID чи Уряду Сполучених Штатів.
Ця публікація створена за фінансової підтримки Програми допомоги з міжнародного розвитку від Уряду Великої Британії. Однак висловлені погляди не обов’язково відображають офіційну політику Уряду Великої Британії.
Про систему електронних аукціонів «Прозорро. Продажі»
Проєкт «Прозорро.Продажі» заснований 2016 року за підтримки міжнародних донорів на базі громадської організації Transparency International Україна.
Система була створена для прозорого продажу державного та комунального майна з урахуванням досвіду «Прозорро.Закупівлі». Ініціатором цього став Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, який потребував ефективного способу продажу активів ліквідованих банків. Команда фахівців розробила електронну торгову систему (ЕТС) на основі принципів Prozorro, одержавши підтримку Нацбанку та Міністерства економіки.
Перший відкритий аукціон відбувся в жовтні 2016 року, а з лютого 2017 року всі активи банків-банкрутів почали реалізовувати тільки через онлайн-аукціони в системі «Прозорро.Продажі». У лютому 2019 року ЕТС передали до державної власності.
Система є абсолютно відкритою і працює за принципом «усі бачать усе». Після проведення аукціону вся інформація (навіть та, яка до цього була закритою), зокрема пропозиції разом із усіма документами, потрапляє у відкритий доступ. Це дає можливість відстежувати ймовірні маніпуляції та зловживання з боку організаторів та учасників.
Система дворівнева: на першому — розташовані майданчики, через які організатори оголошують продаж, а користувачі можуть подавати свої пропозиції.
Майданчики є комерційними та функціонують на конкурентних засадах, адже отримують комісію з переможця аукціону. Вони змагаються за користувачів, пропонуючи їм додаткові опції: доступ до реєстрів, сервіси підписки на об’єкти за обраними критеріями, консультації, а також зручний інтерфейс для підготування та подання пропозицій.
На другому рівні — Центральна база даних, яка адмініструється АТ «Прозорро.Продажі», тобто вся інформація зберігається централізовано. Відомості з цієї бази ви можете переглядати на офіційному вебсайті.
«Прозорро. Продажі» також забезпечує безперервний доступ до даних із системи через АРІ, який має змістовну та добре оформлену документацію та зручні процедури отримання даних.
Ринок землі
Ринок землі — це можливість продавати та купувати у власність землі сільськогосподарського призначення. 1 липня 2021 року було скасовано мораторій на купівлю-продаж приватних сільськогосподарських земель, який діяв протягом 20 років (з 2001 року). До кінця 2023 року право придбання мали лише фізичні особи — громадяни України, з обмеженням — до 100 га на одну людину.
З початку 2024 року це право отримали й юридичні особи, а дозволений розмір зріс до 10 000 га.
За три роки з моменту відкриття ринку (з 1 липня 2021 до 1 липня 2024 року) було продано 567 000 га землі, зокрема, найбільше на Полтавщині. За цей період було укладено понад 254 000 угод із купівлі-продажу сільгоспземлі. При цьому чверть угідь змінювали власника через купівлю-продаж, а 65% відчужень стосувалися землі, отриманої у спадок.
Важливим етапом реформи стало впровадження із жовтня 2021 року електронних торгів державними та комунальними землями в системі «Прозорро.Продажі», що сприяло прозорості та конкурентності ринку. Проте з березня до листопада 2022 року такі аукціони не проводили через повномасштабне вторгнення Росії.
- Приватну сільськогосподарську землю (паї).
- Комунальні та державні землі інших категорій: під забудову, землі промисловості.
- Сільськогосподарську землю державної та комунальної власності (тільки оренда).
Детальніше про продаж землі читайте на інфохабі.
Хто й наскільки успішно продає
Дані про продажі землі система «Прозорро.Продажі» надає з вересня 2021 року.
Хронологія оголошення аукціонів з продажу земельних ділянок
Графік відображає динаміку проведення аукціонів через систему «Прозорро.Продажі», згруповану за статусами аукціонів. До розгляду взяті лише аукціони, що завершились успішно, неуспішно або були скасовані. Активні аукціони на момент аналізу даних (червень — липень 2024 року) вилучено з огляду.
Земельний ринок почав працювати з 1 липня 2021 року, за девʼять місяців до повномасштабного вторгнення. Через короткий період його роботи дані за ці перші місяці не надають повноцінних підстав для порівняння. Попри виклики великої війни, як ринок землі, так і аукціони через систему «Прозорро.Продажі» продовжили працювати.
Привертають увагу факти щодо кількості аукціонів: зменшення оголошених наприкінці 2023-го — через півтора року після початку вторгнення, а також значне зростання невдалих (на них не подали жодної пропозиції).
Кількість аукціонів за показником їхнього статусу
На графіку представлено загальну кількість у системі «Прозорро.Продажі» аукціонів за показником їхнього статусу, крім тих, що були активними на момент збору даних у червні 2024 року.
За даними графіка, з понад 10 тисяч оголошених продажів близько 8000 завершились без укладення угод, а майже 900 — скасували організатори.
Анулюють аукціони часто через помилки під час введення даних про них — інформацію можна змінити тільки протягом 2-х робочих днів від дати оголошення продажу.
Основною причиною невдалих аукціонів є відсутність учасників, що може свідчити про низький попит або ймовірні махінації, про які ми поговоримо далі. Здебільшого невдалі випадки стосуються приватних організаторів або приватної власності, що часто пов’язано з виконанням судових рішень.
Трираундовий англійський аукціон є досить поширеним методом у системі «Прозорро.Продажі», який дозволяє купувати або продавати активи, зокрема земельні ділянки.
Перед стартом аукціону учасники подають свої закриті цінові пропозиції, не знаючи про інших конкурентів та не бачачи їхніх ставок. Система автоматично ранжує ці пропозиції, й учасник з найвищою ставкою отримує право на останній хід у кожному з трьох раундів, що тривають по 3 хвилини. Це надає йому значні переваги для перемоги. Після завершення аукціону вся інформація про ставки і учасників стає доступною.
Найбільші шанси на перемогу має той, хто зробив найвищу початкову ставку, оскільки така особа завжди має можливість перебити ставку опонентів.
Детальніше про англійський аукціон можна прочитати за посиланням. Ви також можете переглянути протокол реального аукціону або скористатись симулятором і випробувати свої сили.
Додатково система також застосовує голландський аукціон, де ціна активу знижується доти, поки хтось не погодиться її прийняти. Цей тип аукціону використовується, коли англійський аукціон не дає результатів або коли визначення ринкової вартості об’єкта є складним. Переможець голландського аукціону — той, хто згоден заплатити знижену ціну за об’єкт.
Земельні ділянки на платформі «Прозорро.Продажі» можуть продавати різні організатори, зокрема приватні виконавці, міські чи сільські ради, а також Фонд державного майна України.
Статус аукціонів за показником власників земельних ділянок
Статус аукціону
неуспішний
успішний
скасований
Кількість
Вартість, грн
Площа, га
На графіку відображено порівняння кількості аукціонів, фінальної ціни та площі земельних ділянок за показником організаторів (власників) аукціонів.
Попри те, що землі приватної власності виставляють найчастіше на аукціони, переважна більшість із них не відбувається. Кошти, виручені з продажу таких земельних ділянок, є незначними. А от органи місцевого самоврядування справді можуть реалізувати весь потенціал цього майна, оскільки мають «у спадку» земельні ділянки з привабливим розташуванням, великою площею або з підведеними комунікаціями.
Найбільша кількість лотів якраз із приватною власністю, але саме серед них спостерігається найвагоміша частка невдалих аукціонів — із понад 8,5 тисяч лише 998 завершилися успішно. Водночас аукціони з продажу комунального (муніципального) майна мають набагато кращі результати за ефективністю.
З 2000 аукціонів із продажу комунального майна успішно реалізовано 903 лоти. Цікаво, що хоча загальна площа проданих земель становила лише 523 гектари, загальна сума виторгу досягла понад 1,7 мільярда гривень. Для порівняння, приватна земля площею понад 5,7 тисяч гектарів була продана лише за 293 мільйони гривень.
Також земельні ділянки, що належать органам місцевого самоврядування, можуть виявитися через розташування більш привабливими для покупців. Потенціал приватизації в України досі не розкритий.
Прибутки та вигода
Система «Прозорро.Продажі» виявилася дієвим інструментом для реалізації цінних активів, особливо для органів місцевого самоврядування, які не завжди можуть ефективно управляти ними. Зараз (червень — липень 2024 року) триває збір пропозицій для приватизації готелю «Козацький», що раніше належав Міністерству оборони України. Розташований у самому центрі Києва на Майдані незалежності, цей готель є прикладом неефективного управління державним майном, особливо непрофільним. Після численних скандалів 2007—2009, 2010, 2015, 2019, 2021 років у 2024 році було вирішено виставити готель на продаж через «Прозорро.Продажі» з відкритою і публічною процедурою. Початкова його ціна становила 155 мільйонів гривень. Інший готель, «Україна», також виставляється на продаж за більш ніж 1 мільярд гривень.
Система відкритих державних аукціонів «Прозорро.Продажі» активно використовується для залучення коштів від продажу непрофільних активів, які не потрібні державі. Це не тільки дозволяє збільшити державний та місцеві бюджети, але й дає приватним інвесторам можливість ефективно інвестувати свої кошти.
Завдяки аукціонам продаж землі виявляється значно вигіднішим для продавців, ніж простий продаж майна. Зокрема, завершені аукціони (станом на 14 червня 2024 року) з реалізації землі залучили додатково 700 мільйонів гривень, притому стартова ціна майна становила 1,3 мільярда гривень, а кінцева сума виторгу — понад 2 мільярди гривень. Середнє зростання ціни лотів дорівнювало 124%, а найбільше зростання вартості одного лота сягнуло понад 17 000%.
Найбільше зростання вартості в абсолютних числах зафіксовано на суму 35 мільйонів гривень. Земельна ділянка на вулиці Незалежності, 141 у Чернівцях виставлялася зі стартовою ціною трохи більше ніж 5 мільйонів гривень і була продана за 41 мільйон. Покупцем став Білик Ростислав Романович. Ознайомитися з процесом аукціону можна за посиланням.
Але найдорожчою в перерахунку за один гектар стала ділянка площею лише 15 квадратних метрів (0,0015 гектара) на перехресті вулиці Поповича та вулиці Центральна в смт Добровеличківка Новоукраїнського району Кіровоградської області. Вона мала стартову ціну лише 5 тисяч гривень, але була продана за 985 тисяч (тут перебіг аукціону). Тож вартість гектара в такому разі становить приблизно 656 мільйонів гривень, а одного квадратного метра — 65 тисяч гривень, що можна порівняти з ціною квадратного метра в новобудовах спальних районів Києва.
Система забезпечує відкритість і мінімізує корупційні ризики, даючи можливість кожному охочому взяти участь в аукціоні. Проте іноді виникають підозри про «підготовку» аукціонів під окремих осіб.
Що і скільки коштує?
Система «Прозорро.Продажі» не тільки допомагає придбати активи та проводити антикорупційні моніторинги, але й вибрати найкращий варіант для купівлі. Ми аналізували взаємозв’язок між розмірами земельних ділянок та їхніми цінами, щоб визначити «точку входу» для купівлі активів.
Порівняння площі та фінальної вартості
Статус аукціону
На графіку представлено співвідношення (кореляцію) між фінальною вартістю лота та його площею. Кожна точка — окремий аукціон.
Відображені лише аукціони, які успішно завершилися з оголошенням переможця. На графіку помітні дві групи точок. Перша знизу — більша за площею, але розрідженіша. Друга — вище, у центрі, зі значною щільністю.
На осі Y відображені площі ділянок у гектарах, а на осі Х — їхня вартість.
Зверніть увагу: на обох осях ми використовуємо логарифмічну шкалу!
Здебільшого земельні ділянки, які виставляють на продаж, мають площу менше ніж 10 гектарів. На графіку чітко видно сільськогосподарські землі — ділянки завбільшки від 1 до 10 гектарів та вартістю від 40 до 750 тисяч гривень. Ділянки, менші за один гектар, як правило, розташовані в міських районах.
Порівняння площі та фінальної вартості за власником
Власність
На графіку відображено за показником типу власників порівняння площі ділянок та ціни їх купівлі на аукціоні.
Відображені лише ті, які успішно завершилися з оголошенням переможця. На графіку помітні дві групи точок. Одна нижче, більша за площею, але розрідженіша — земельні ділянки муніципальної власності. Вони більше варіюються за розміром, відповідно мають більший ціновий розкид.
Друга вище, у центрі, із більшою щільністю — приватні земельні ділянки, здебільшого сільськогосподарського призначення. Вони значніші за розміром, проте дешевші з огляду на вартість одиниці площі.
На осі Y відображені площі ділянок (у гектарах), а на осі Х — їхня вартість.
Зверніть увагу: на обох осях ми використовуємо логарифмічну шкалу!
На графіку особливо цікаво дослідити розподіл ділянок залежно від їхніх власників. Червоні точки позначають землі комунальної власності, не сільськогосподарські. Вони ілюструють велику різноманітність цих ділянок за площею та ціною, що зумовлено їхнім розташуванням: і в середмісті, і на його околицях. Більшість ділянок невеликі — до одного гектара, й оцінюються залежно від потенціалу їхнього розвитку.
Зелені точки — сільськогосподарські землі приватних власників. Вони дешевші і більші за розміром. Отже, якщо ви хочете купити сільськогосподарську земельну ділянку, система «Прозорро.Продажі» пропонує вам широкий спектр опцій.
За показником регіонів
Відсоткове співвідношення завершених аукціонів за їхнім статусом та регіоном
Статус
На графіку відображено відсоткове співвідношення завершених аукціонів за їхнім статусом та регіоном.
Ми спостерігаємо, що найбільше аукціонів відбулося в Київській області. Частка невдалих аукціонів варіюється залежно від регіону в межах 50–70%, успішних – від 20% до 40%. У Київській області цей показник є найнижчим і становить лише 7%.
Кількість завершених аукціонів за регіонами
На карті відображено кількість земельних ділянок, успішно проданих у різних областях України з 2021 року. Ділянки мають різні форми власності.
Значно виділяється Київська область, де було реалізовано найбільшу площу — 3,4 тисячі гектарів. Також саме тут відбулася найбільша кількість аукціонів.
Суми коштів, залучених від продажу землі під час повномасштабного вторгнення
На карті показано загальні суми коштів, отриманих від продажу земельних ділянок у різних областях України від 24 лютого 2024 року. Ураховано лише успішні аукціони із продажу майна різних форм власності.
Значно виділяється Львівська область, де було залучено найбільшу суму коштів — понад 665 мільйонів гривень, що можна пояснити відносною безпекою в регіоні.
Відсоток зростання вартості ділянок за час повномасштабного вторгнення
На мапі показано відсоток зростання вартості активів проти їхньої початкової ціни. Враховано лише аукціони, які успішно завершилися і були оголошені після 24 лютого 2022 року, у період повномасштабного вторгнення.
Найвищий відсоток подорожчання активів зафіксовано у Львівській області та на Заході України. Це віддалені від лінії фронту території, які найменше страждають від російських повітряних атак. Однак зростання цін, що проте є співмірним, також помітне в Запорізькій та Дніпропетровській областях, де кількість успішних аукціонів відносно велика (301 та 261 відповідно), що більше, ніж на Львівщині.
Середнє зростання вартості активів за показниками регіону, а також типу власника
Оберіть форму власності
На графіку представлено динаміку зростання вартості активів, які були продані на аукціонах, із поділом за областями та типами організаторів.
На графіку помітно, що найбільше зростає вартість муніципальних ділянок. Проте все одно під час участі в аукціоні не варто сподіватись, що ціна активу зросте менше, ніж на половину.
Висновки
Система «Прозорро.Продажі» встановила високий стандарт у проведенні аукціонів для приватизації та продажу різних активів, зокрема й земельних ділянок. За допомогою системи як організатори, так і покупці отримують значні переваги. Наприклад, місцеві органи самоврядування змогли залучити значно більше коштів, ніж це передбачалося стартовою ціною, що демонструє зростання на 153%. Найвагоміші показники спостерігаються на Заході України, у Львівській області — майже 300%. Тут, крім того, залучили найбільші обсяги коштів від приватизації. Проте максимальна за регіонами кількість приватизованих ділянок — у Київській області.
«Прозорро.Продажі» також дає можливість покупцям аналізувати вартість активів, визначати їхню ринкову ціну та формувати очікування від інвестицій. Система пропонує активи за ринковими цінами в межах зрозумілої та конкурентної процедури.
Чесна та прозора приватизація державної та комунальної власності зазвичай має позитивний ефект.
Про це свідчать, зокрема, три чинники.
По-перше, держава перестає витрачати кошти на непотрібні активи, які не дають прибутків.
По-друге, тут і зараз Україна залучає кошти до бюджетів різних рівнів.
По третє, в середньо- та довгостроковій перспективі приватизовані активи генеруватимуть прибуток і відповідно збільшуватимуть податкові надходження.
Ці кошти також вкрай потрібні для відновлення та захисту енергетичної інфраструктури, що регулярно зазнає російських атак. Для бізнесу та інвесторів купівля землі — це можливість збільшити доходи, створити робочі місця та сплатити більше податків.
Історія України свідчить, що великі реформи та зміни часто відбуваються у вирішальні моменти для країни. Саме зараз, активно розвиваючи приватний сектор та надаючи йому нові можливості, Україна може створити собі міцний фундамент для довгострокового опору викликам, які спричиняє агресія Росії.
Попри воєнні події, ринок землі функціонує, а інвестиції в землю є свідченням віри в майбутнє України та її обороноздатність.